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公眾享有不動產登記簿查閱權

2008-02-21 來源:互聯網 作者:佚名
核心提示:物權法草案第十八條:登記機構應當向權利人和利害關系人提供查閱、復制登記資料的便利,同時應當對涉及國家秘密、商業秘密和個人隱私的內容保守秘密。 建議草案第十八條應作如下修改:對提出不動產登記簿查閱書面申請的人,登記機構應當就不動產登記權利人姓名、不動產

  物權法草案第十八條:登記機構應當向權利人和利害關系人提供查閱、復制登記資料的便利,同時應當對涉及國家秘密、商業秘密和個人隱私的內容保守秘密。

  建議草案第十八條應作如下修改:對提出不動產登記簿查閱書面申請的人,登記機構應當就不動產登記權利人姓名、不動產坐落地點的基本信息提供查閱、復制登記資料的便利;對權利人和其他能夠證明具有正當利益的人,登記機構應當提供查閱、復制不動產登記簿全部登記資料的便利,同時應當對涉及國家秘密、商業秘密和個人隱私的內容保守秘密。

  物權法草案第十八條是對不動產登記簿查閱主體、登記機構提供查閱便利義務和保密義務的規定。它是該草案第九條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,應當登記;未經登記,不發生物權效力,但法律另有規定的除外”的延伸性規定,對實現不動產登記制度價值有著十分重要的作用。但是,在不動產查閱主體范圍上,草案所規定的內容依然有值得磋商的地方。

  雖然該條對不動產登記機構提供查閱便利義務和保密義務作出明確規定,但是,將查閱人的范圍限制在權利人和利害關系人則存在一定問題。

  從法律術語的基本涵義上分析,“權利人”應當是指對登記的不動產已享有所有權或他物權的人,“利害關系人”應當是指與登記的不動產有一定現實利益關系,并有可能因登記結果而影響其利益存在或實現的人。權利人有不動產登記簿查閱權是肯定的,但是,其他可以查閱登記簿的主體被限定在利害關系人范圍內,則有兩個明顯的問題:

  第一,將大量的有不動產交易意圖且需要準確的不動產權屬信息的潛在交易者排除在享有查閱權主體之外。這些人在沒有與登記的不動產權利人建立法律關系之前,可能無法舉證說明自己是利害關系人,因為他查閱登記簿的目的就是要與權利人締結不動產買賣合同。

  第二,與不動產登記目的發生背離。不動產登記的目的就是要讓社會公眾便利地了解他已經進行或正在考慮進行的不動產交易的準確權屬信息。因此,不動產登記是不動產權屬得以公開的法定方式。它取決于兩個價值判斷:一是不動產與社會生活的重要關聯。眾所周知,不動產物權登記的重要原因在于,不動產的所有權和他物權關系到人們的基本生存,而不動產的相鄰關系也極易產生不同利益的沖突,此外,國家等社會團體為實現其公權力或團體利益時,也往往通過不動產權利的設立、變更、轉讓或消滅的方式進行;二是不動產登記能夠保護人們的交易安全。因為不動產登記是公信的基本要求。所以,如果將享有查閱權的人限定在權利人和利害關系人,則無法真正實現不動產登記的目的,使登記制度的設立在一定程度上流于形式。

  建議修改草案第十八條的理由如下:

  第一,對有查閱權的人不要作出限制,任何人均可以申請查閱不動產登記簿。這樣才能最大程度上實現不動產登記制度的公示公信效力。

  第二,鑒于在對不動產的利益上,準備進行不動產交易的人不同于不動產權利人或確實對不動產有正當利益的人,因此可以考慮在提供的不動產登記信息范圍上有所差別。對于準備進行不動產交易的人,不動產登記機構給其提供不動產權利人姓名、不動產坐落地點的基本信息,不動產權利人應當向準備交易者提供的不動產權屬證書相互對應,以確認信息的真實性。而不動產權利人和對不動產有正當利益的人,則可能更需要詳細的不動產登記信息以滿足其需要。這樣,物權立法通過對不動產登記信息提供范圍的不同而解決權利人、對不動產有正當利益的人的不同利益屬性,但是,任何公眾均具有查閱權的基本準則不變。

  當然,對具有正當利益的人的認定,不動產登記簿管理人有權要求申請人舉證證明自己是對所登記的不動產有正當利益的人,例如,證明自己是不動產買賣的居間人,為追索傭金的而查閱不動產登記簿;自己是房屋承租人,為行使對承租房的優先購買權而查閱不動產登記簿;自己是信用貸款人,為確保收回貸款而查閱不動產登記簿;自己是正在訴訟或仲裁案件中的債權人,為查明債務人不動產情況而查閱不動產登記簿,等等。

  中國政法大學·費安玲

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